전세보증금 반환에 대한 대출 규제 완화 요구가 높아지는 이유는?

 

대한민국-아파트

 

최근 공동주택 공시가격 인하와 전세보증보험 가입 문턱이 높아지면서 임대사업자들이 보증금 반환에 어려움을 겪고 있다. 이에 대해 임대사업자들 사이에서는 ‘보증금 반환 위한 대출 규제 완화’ 요구에 대한 목소리가 커지고 있다. 이번 포스팅에서는 이에 관한 내용을 살펴보겠습니다.

 

공시가격 인하와 전세보증보험 가입 기준 강화

정부는 지난 1일부터 전셋값이 매매가의 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있도록 했다. 가입 기준을 100% 이하에서 90% 이하로 강화한 것이다. 공시가격 적정 비율도 150%에서 140%로 낮아져 전셋값이 공시가의 126% 이하일 때만 가입이 가능하다. 이러한 조치로 인해 보증보험에 가입 가능한 주택이 줄어들면서 전세보증금 반환에 어려움을 겪는 임대사업자들이 늘어나고 있다. 전세보증금 반환보증보험이란 전세계약이 끝날 때 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금을 책임지는 보증상품을 말합니다. 전세보증금 기준은 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하 주택이 보증 대상입니다. HUG는 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화한다고 1일 밝혔습니다.

 

주택 가격을 산정할 때 공시가격 적용 비율도 지난해 150%에서 올해 140%로 변경합니다. 이에 따라 이달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능합니다. 새 기준은 5월 1일부터 신청하는 신규 보증에 적용합니다. 갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용합니다. 감정평가 적용방식도 변경됩니다. 기존에는 신규·갱신보증 신청 시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했습니다. 이제는 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용하도록 합니다. 연립·다세대주택의 경우 그동안 감정평가금액의 100%를 주택가격으로 인정해 줬지만, 이 기준을 90%로 낮추기로 합니다. 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축합니다. 단독·다가구·다중 주택가격을 산정할 때라면 공시가격의 140%를 매매가보다 우선 적용하기로 합니다. 다만 지난해 말까지 신청 접수된 건에 대해서는 당초 공시가격의 150%가 적용된 만큼 갱신 때도 공시가격의 150%를 적용합니다. 이번 조치에 따라 보증보험 가입 요건이 까다로워진 데다, 올해 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 하락하면서 가입 문턱이 더욱 높아질 것이란 전망이 나옵니다.

 

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임대사업자 대출 규제 완화 요구

임대사업자들은 생활안정자금 가지고는 보증금 반환에 부족하다는 입장이다. 특히 보증금 반환 목적의 주택담보대출과 DSR(부채 상환 비율) 규제는 대폭 완화돼야 한다고 주장한다. 현재 전세보증금 반환 용도의 주택담보대출에는 DSR 규제가 적용된다. 이를 한시적으로라도 풀어 임대인들이 보증금을 돌려줄 수 있게끔 해야 한다는 요구가 제기되고 있다. 예를 들어 서울 마포구 소재 한 다세대주택 전용 23.24㎡의 공시가격은 지난해 2억 2400만 원에서 올해 2억 1500만 원으로 900만 원 낮아졌습니다. 새 기준이 나오기 전인 지난해의 경우 집주인이 이 주택 전세보증금을 공시가격의 150%에 해당하는 3억 3600만 원까지 책정해도 세입자가 보증보험에 가입할 수 있었습니다. 하지만 이달부터 변경된 방식을 적용하면, 보증보험에 가입할 수 있는 이 주택 최대 보증금은 공시가격의 126%인 2억 7090만 원으로 줄어듭니다. 즉 같은 집인데도 보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한이 6500만 원 넘게 낮아지는 것입니다. 이에 전셋값이 낮아져 보증금을 제 때 돌려주지 못하는 집주인이 속출할 수 있다는 우려도 제기되는 상황입니다.

 

대출 규제 완화 요구의 한계

하지만, 대출 규제 완화를 통해 대출을 늘려도 결국은 이자 부담이 늘어날 수밖에 없어 전세 수요가 회복되지 않는 이상 역전세난 타개는 힘들 것이라는 주장도 있다. 보증금 반환 문제는 대출 규제 완화만으로 해결될 수 없기 때문에 전체적인 부동산 시장의 안정화가 필요한 시점이다. HUG 관계자는 “기존 주택가격 산정기준이 전세사기에 악용됐다는 지적이 있었던 만큼 전세사기를 예방하기 위해 기준을 강화했다”라고 설명했습니다.

 

결론

임대사업자들은 보증금 반환에 대한 규제 완화를 요구하고 있습니다. 그러나 이러한 요구만으로는 보증금 반환 문제를 해결할 수 없습니다. 이는 부동산 시장의 구조적인 문제와 관련이 있으며, 이를 해결하기 위해서는 보증금 반환뿐만 아니라 부동산 시장 전체의 안정화가 필요합니다. 부동산 시장 안정화를 위해서는 여러 가지 대책이 필요합니다. 첫째로, 부동산 시장의 가격 안정화를 위해서는 규제와 시장 감시가 필요합니다. 둘째로, 부동산 시장의 거래를 원활하게 하기 위해서는 부동산 중개업자들의 역할을 강화하고, 거래의 투명성을 높이는 등의 노력이 필요합니다. 마지막으로, 부동산 시장의 구조적인 문제를 해결하기 위해서는 장기적인 대책이 필요합니다. 이를 위해서는 부동산 시장의 구조를 분석하고, 시장의 변화에 대응하는 정책을 수립해야 합니다.

 

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